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融信中国价值研究纪要:价格良机价值先行,回归品质与管理的长期

时间:2018-07-12 02:58来源: 作者:admin 点击: 11 次
融信中国价值研究纪要:价格良机价值先行,回归品质与管理的长期优势 2018-07-1114:11来源:港股那点事房地产/公司 原标题:融信中国价值研究纪要:价格良机价值先行,回归品质与管理的长期优势格隆汇APP原创首发,十档行情Level-2免费送!作者:格隆汇·大导演大股东持续增持,价格良机

融信中国价值研究纪要:价格良机价值先行,回归品质与管理的长期优势

2018-07-11 14:11来源:港股那点事房地产/公司

原标题:融信中国价值研究纪要:价格良机价值先行,回归品质与管理的长期优势

格隆汇APP原创首发,十档行情Level-2免费送!

作者:格隆汇·大导演

大股东持续增持,价格良机再现

港股房地产板块终于从最近阴霾中恢复平稳,过去一周市场为何出现恐慌,其中多种原因:1、美国加息预期,人民币持续下跌,而今年是地产发外债的高峰期;2、即使国内降准,也难改“去杠杆”的监管方向;3、贸易战的悲观情绪;4、减弱棚改加上打击市场投机出台的“组合拳”直接打击投资者的预期。

有的因素短期只是情绪影响,但不可忽视的是地产行业目前的确面临诸多限制,有资金方面的,也有政策方面的。这个时候是考验企业的时候,而作为投资者则要“追本溯源”。有时候企业就像个“黑盒子”,你只有越接近他内部,才能越了解内在价值,才能做到“别人贪婪我恐惧,别人恐惧我贪婪”。

6月27日,房地产板块大幅受挫导致融信中国股票下跌,而这个时候大股东欧宗洪增持了融信中国的股票。6月27日晚间,融信中国发布公告称,大股东Dingxin以每股约9.4950港元的平均购买价于市场收购公司合共100万股每股,总耗资949.5万港元。

这次增持是6月以来融信最大股东第三次增持,可以说最近是越跌越买。而且,就在6月29日,公司的股价便开始反弹。结合6月份的定增时候的价格,目前的价格依然远低于大股东近期持股的成本。如今,价格上无疑出现了良好的机会。

作为“老板”,大股东是最接近“黑箱子”的人,他增持的自信就是来源于公司的价值,这是投资者不得不重视的一大信息。巴菲特曾说到在投资时,需要考虑三点因素:1、未来这个企业5-20年时间里是否还具备竞争优势;2、这家公司有没有值得信任的领导层;3、对于现在进入的价格而言,长期是否有良好的表现。

翻译一下就是:1、持续的竞争优势;2、值得信任的企业管理;3、适合的价格时机。其实第三个因素早已满足,之前的系列文章《融信中国:见一只少一只的低估内房股》、《融信中国: 跳跃的步伐与停下的估值?》都已经阐明企业估值上安全性高。叠加最近的下跌,估值更具优势。

对于看重融信长期价值的投资者而言,目前价格对于投资者长期持有具有吸引力,大股东的增持已经很好体现这一点。剩下的,就是需要回归价值研究的本源:企业可持续的竞争优势,以及公司的管理。而未来,融信以品质著称的品牌和高效的公司管理能为企业带来护城河。

但是这些关于公司的“潜在实力”,普通投资者与公司管理层交流的主要途径多为业绩会。而就在6月26日,融信中国在上海举行“15周年品牌暨公益发布会”。会上,企业十分详细整理了企业15年来如何打造品牌优势,企业的管理文化等等。

本文的目的也是通过整理会上的“所闻所思”梳理出影响企业长期价值的因素,有利于投资者更接近融信的“黑箱子”。下文通过两个部分进行梳理:融信的品牌和管理。

竞争优势梳理:品质为王

为什么说融信的品牌和品质会在未来5-20年为公司带来长期优势?首先我们要考虑的是对于一家房地产企业来说,未来这个5-20年时间里的竞争优势究竟是什么?核心因素是什么?

近年提得最多的是“高周转”和市场规模,其中核心必然是“高周转”。而对于“高周转”,行业的策略重心出现了分化:1、专注供给側,产品“工业化”,核心是土储位置;2、专注需求端,产品“精品化”,核心是产品品质。其中“工业化”路径比较典型的企业就是碧桂园、恒大,而“精品化”路径的企业就有融创、融信等。

但是,这两种路径有天然的矛盾关系:如果产品“工业化”,速度必然会加快,但品质会下降,那么销售端竞争力就会下降。而如果注重产品品质,设计及工程周期相对更长,但是销售端竞争力较强。过去,这种矛盾并未突显,原因是价格上涨可以磨平很多矛盾。

但如今整个市场正在变化:1、政府的严调控导致价格处于高位横盘;2、棚改货币化政策减弱,三四线火热正快速冷却。3、“消费升级”已经蔓延。4、城镇化进入后期,区间在5-10年,未来改善性需求成为必争之地。

显而易见,在“高周转”背后,产品的品质将成为房地产企业未来5-20年的核心竞争力。而这里的品质讲的是生活品质,即“用户体验”,缺乏品质支撑的房企是无法通过营销带动周转的,反而库存的去化会产生风险。

那么为什么品质会成为融信中国优于同行的品牌优势呢?得益于从初期就树立并坚持的发展战略。整体融信专注突出两个字:“品质”。在品牌发布会上,融信中国CFO曾飞燕梳理了融信中国的发展战略:三个聚焦、两个平衡、两种轻资产措施。

1、三个聚焦:聚焦住宅、改善及高品质,未来融信将继续聚焦高品质改善型住宅发展;

2、两个平衡:规模、利润、杠杆之间的平衡;增量与存量之间的平衡,短期内聚焦增量、适度参与存量;

3、两种轻资产方式:强强联合、优势互补及管理输出、打造新的利润增长点。

融信中国的综合实力在地产圈TOP30内,产品力在房企中也排在前10。管理层也提出未来的发展目标:成为 品质地产的领跑者,那么有哪些因素造就融信的产品优于同行的呢?经过梳理后,整理为两点:1、领先行业的产品迭代;2、以“人文”塑造差异化。

1、融信的传统是创新

首先,融信的产品设计上,存在对“美”的执着。融信中国是中国地产行业中对幕墙、铝板和曲线最情有独钟的开发商之一。以“美”为核心,融信不断对产品的设计、研发进行投入,其产品系列的迭代处于行业前列。从开始尝试到最后成为一个产品系,整个过程就是一个以创新为传统的过程。

目前融信已形成公馆、世纪、中心、小镇以及墅府澜城等8种的产品系。目前最热的系列之一是“全金属幕墙+大开窗体系+流动性曲线”于一体的“世纪系”,杭州创世纪的热卖说明了产品的成功。随着社会消费的发展,哪家企业的产品创新引领行业潮流,那么企业的产品就能为企业发展提供“护城河”。

2、差异化带动品质

对产品的设计会带来产品的区别于同质商品的差异性,但是融信产品的差异化核心源自通过对当地的“人文”环境的再利用,打造差异化的产品。其中如融信展示在福州苍霞地块的城市更新项目时,令当天媒体和机构印象深刻。项目修复23栋历史建筑,保护古树和季度交通,同时运用马鞍墙、燕尾脊、柴栏厝等人文元素打造了一个极具品质的城镇。

如上文所说,如今对房地产要求的品质,背后是生活品质,融信以“人文”为核心的差异化成为了融信产品品质的特殊竞争力。品牌发布会上,管理层提出,融信坚持对“人文”的关注,即使是同一系列的产品互相之间也是具备明显的差异化。

综合而言,由于品质立于企业发展的核心,对“美”的执着和对“人文”的专注使得融信的产品的品质引领行业。对于投资者而言,品质上的优势能够为融信未来5-20年带来长期的竞争优势。

管理优势梳理:务实与高效

下面这一部分主要通过梳理融信公司管理的基因,来回答巴菲特提出的第二个问题:企业的管理及管理层是否值得信赖?小企业看老板,中企业看制度,大企业看文化。融信15年从福州的地方性房企成长成如今全国性的房企,领导人、公司制度和企业文化三个方面决定着融信企业管理的基因。

1、管理层特点:低调、务实

这部分主要以老板欧宗洪为分析对象。于2003年,欧宗洪立福建融信房地产开发有限公司,进军福州房地产市场。欧宗洪以“低调、务实”的习惯影响企业的管理文化,个人平时鲜于出现在媒体或各种活动现场,习惯用内敛而悄无声息的方式推进企业变革。

结合在过去的业绩会上,欧宗洪与投资者的交流内容,欧宗洪作为领导人在管理上可总结为两个特点:1、对于企业经营,讲求“实事求是” 的精神。例如投资者可以回顾融信的业绩会问答环节,其每次的回答都是落脚到公司实际的数据上面。2、从产品的角度,专注品质,有“匠人精神”。

欧宗洪在品牌发布会的现场表示:“做一家企业,第一是讲信誉;第二是做好产品,以品质树立品牌;第三要承担社会责任”。从投资的角度看,目前房地产行业逐渐成为成熟的传统行业,消费属性逐渐加强,欧宗洪这一类的领导人特质能使得企业发展更长远和稳定。

2、制度特点:放权一线,权责分明

2016年,融信原有的三个区域公司分别是华东区域公司、福建区域公司、闽南区域公司。改革后的事业部制目前架构为四个事业部、一个区域公司(西南区域公司)和一个合作公司(同海亮的合作),每个事业部下负责城市公司,例如,第一事业部负责福建、广东、海南;第二事业部负责上海、江苏、山东等。

在事业部制架构下,集团主要负责制度建设和标准化方面的管理,各事业部、区域公司、合资公司在投资、销售等方面都获得了充分的授权。拿地方面,在正常的招拍挂项目获取中,融信坚持「让一线听得见炮火的人去做决策」。事业部在投资拿地的研判、项目的跟投等事宜上都获得了充分授权。同时,有权必有责,事业部也需要对最后的研判成果负责。

一线赋能式管理架构下,集团、事业部、城市公司权责分明,另外通过项目跟投,员工得以分享企业发展的果实,员工的积极性被充分调动了起来。

3、文化特点:包容、高效

在不断进取发展的过程中,融信形成了包容而务实的企业文化。融信向标杆学管理、学运营、学成本控制、学跟投制度,也引进了一批行业精英团队。这些来自不同企业不同领域的人才形成了系列梯队,与融信本身并不复杂、开放包容的企业文化进行重新融合,这与公司本身的战略、产品优势形成合力,进一步助推企业的高成长。

融信中国的包容还体现在对合作伙伴的态度上。融信在完成对海亮地产的收购后,认可海亮团队在精细化管理上优势,不但完全保留原海亮的团队,还定期组织双方沟通交流,互相学习经验。

融信的组织架构和管理更为扁平,领导直接下达指令,员工螺丝钉般机械完成任务的情况几乎不存在。在开放包容的企业文化下,企业员工的特质都得到接纳。这是为何融信作为专注地产开发的企业还能拥有创新的“基因”的主要原因。

所谓“如果企业能建立起一种正确的文化,那么就能取得比1000页纸的指导手册还要好的成果”。融信包容、务实的企业文化在员工激励上产生了显著的“正反馈”循环,其中员工创造的效益是最基础的衡量指标。

从员工人数上看,融信中国的员工人数在同阶梯企业中几乎是最少的,这意味着融信员工的效率能达到同行5-10倍,这也造就了融信高效的管理文化。正是高效的文化支撑融信在专注品质的同时能够保持“高周转”。这正如巴菲特所谓的“外有高耸的护城河,里有鳄鱼、海盗及鲨鱼守护”的企业。

一直伴随公司成长的创始人、管理层及企业文化决定了企业无法精确测量的软实力,融信的企业管理值得投资人信赖的。

小结:

随着人民币短期企稳,在估值低估及股东增持的叠加因素驱动下,融信中国在价格上出现适合持有的良好时机。

目前,地产行业的环境已经发生变化,未来融信中国这类以品质为核心竞争力的企业更具优势,未来5-20年的竞争优势开始显现出来。同时,投资者买入公司的股票,意味着成为了公司的一份子,并站在经营者的角度去思考公司是否值得信赖。因此本文从融信的品牌打造和管理文化两方面反思公司的长期价值。

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